不動産の特定について
「亡くなった父は不動産を所有していました。自宅です。」
この一言だけでは、実際には不動産の内容はほとんど分かりません。
「自宅」といっても、不動産としては複数の筆（※不動産の単位）が存在することがあります。
具体的には、次のようなケースが考えられます。
- 建物（居宅）
- 建物が建っている土地（宅地）
- 家の前の道路（公衆用道路など）
この点は、相続手続きにおいて非常に重要です。
よく耳にする「登記漏れ」とは、こうした不動産の一部が相続登記されないまま残ってしまう状態を指します。たとえば、家の前の道路が近隣住民との共有名義であった場合、思わぬトラブルに発展することがあります。
数年後、自宅（複数の筆を含む）を売却しようとした際、「前面道路」の登記漏れがあると、相続登記による名義変更が完了しなければ売却できません。
相続登記を行うには、戸籍収集から始まり、相続人全員の実印も必要になります。さらに、その間に次の相続が発生すると、相続人の人数が増え、初対面の相続人や所在不明の相続人が現れる可能性もあります。
このような事情から、不動産の特定が難しい場合には、専門家に依頼する価値があります。
不動産の具体的な調査方法
通常は、次の方法で不動産を特定できます。
① 権利証の確認
最も確実で分かりやすい方法は、権利証（登記識別情報）を確認することです。
古い権利証は分かりづらいこともありますが、信頼性は高く、地番や家屋番号など、普段耳にしない情報もここで確認できます。
なお、相続の際によく混同される用語として、「本籍」「住所」「地番」「家屋番号」があります。いずれも意味が異なるため、注意が必要です。
ただし、権利証が大切に保管されていて見つからない場合もあります。その場合は、次の方法を検討します。
② 納税通知書（固定資産税課税明細書）の確認
毎年、市区町村から送付される納税通知書には、固定資産税の評価額が記載されており、課税対象となっている不動産の地番や家屋番号を確認できます。
ただし、非課税の不動産は記載されません。
実務上、登記漏れの大きな原因の一つが「非課税の不動産が課税明細に載らない」点だと感じています。
たとえ評価額が0円であっても、記載があれば「課税対象外であること」が明確になります。
重要なのは、「非課税の不動産は記載されない」という認識を持つことです。
なお、市区町村へ直接問い合わせることで確認できる場合もあります。
③ 名寄帳を市区町村で取得納税通知書がない場合は、名寄帳の取得を検討します。
名寄帳は、市区町村が管理している不動産を所有者ごとに一覧で確認できる資料ですが、多くの場合、本庁（本局）でしか発行されません。
また、名寄帳で確認できるのは、その市区町村内の不動産に限られます。
たとえば、不動産が八王子市と日野市の両方にある場合、それぞれの市区町村で名寄帳を取得する必要があります。遠方の場合は、郵送での請求も可能です。
通常は、これら3つの方法を確認すれば、「不動産が分からない」という問題は解決できるでしょう。
それでも見落とされてしまう不動産
上記の方法は有効ですが、そもそも「不動産の存在を知らない」場合には、調査が非常に困難になります。
名義変更が行われないまま、3代前（安政年間生まれ）の名義の不動産が残っていることが判明するケースもあります。
相続人が50人に及ぶことも珍しくなく、時間の経過とともに人数はさらに増え、海外在住の相続人が加わるなど、極めて複雑な状況になることがあります。
仮に500万円の不動産を50人で分けた場合、一人あたり10万円ですが、そのために戸籍を収集し、50人で遺産分割協議を行うことは、多くの方にとって現実的とは言えません。
専門家に依頼すれば費用も発生します。
経験上、相続人が多数に及ぶ場合、高齢の相続人も多く、特別代理人の選任が必要になることもあり、1年以内に完了すれば順調なケースと言えるでしょう。
事務所のサポートについて（PR）
PRとなり恐縮ですが、当事務所では、原則1回のご来所で、不動産の名義変更および預貯金の解約手続きが完了します。
相続手続きのために、銀行や事務所へ何度も足を運んだという話を聞いたことはありませんか。
当事務所では、「1回」のご相談で十分です。
もちろん、費用はその場で確定しますので、安心してご相談いただけます。