相続における不動産共有の可否と遺産分割協議書作成上の注意点
１ 不動産の「共有」は原則として慎重に判断すべき
一般論として、相続により不動産を共有とすることは、積極的に推奨される方法ではありません。
その理由は、
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将来、共有者間で感情的対立が生じる可能性
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使用・管理・処分に関する意思決定が複雑化する
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相続が次世代へ進むことで、権利関係がさらに細分化する
など、時間の経過とともに紛争リスクが高まる点にあります。
２ それでも共有が合理的となるケース
もっとも、実務上は、次のような事情から共有以外の方法が現実的でないケースも存在します。
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単独所有とするだけの代償金を用意できない
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現物分割・代償分割が困難
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換価分割（売却）を避けたい合理的理由がある
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相続人間に感情的対立がなく、管理運営について合意がある
このような場合には、共有も一つの選択肢となります。
３ 収益不動産（アパート等）を共有する場合の実務的注意点
相続実務でよく見られるのが、賃貸アパート等の収益不動産を共有するケースです。
この場合、遺産分割協議書の作成にあたって、共有物に関する民法の規定を正確に理解しておく必要があります。
特に重要なのが、**民法第252条（共有物の管理）**です
※令和2年（2020年）4月施行の改正民法を反映しています。
（共有物の管理）民法252条
共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
ただし、保存行為は、各共有者が単独で行うことができる。
これを前提に、実務上の整理を行うと、以下のようになります。
４ 共有物に関する行為の類型と判断基準
（１）保存行為
例：建物の修繕、雨漏り補修、緊急対応など
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各共有者が単独で行うことが可能
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他の共有者の同意は不要
アパートの維持に必要な修繕等は、原則として保存行為に該当します。
（２）管理行為
例：使用方法の決定、賃貸借契約の解除・更新など
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持分価格の過半数による決定が必要
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共有者全員の同意は不要
賃貸経営に関する日常的な意思決定は、通常この「管理行為」に該当します。
（３）変更行為（参考）
例：建物の建替え、大規模な用途変更など
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共有者全員の同意が必要
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実務上は争点となりやすい部分
※2014年当時の記事では、この区別が曖昧になりがちでしたが、現在は明確に整理されています。
５ 管理会社との関係・共有者間の内部ルール
実務上、アパート管理は管理会社に委託するケースが大半ですが、
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管理費用の負担割合
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修繕の決定権限
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収益の分配方法
など、共有者間の内部ルールは、民法だけでは整理しきれません。
そのため、当事務所では、
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遺産分割協議書とは別に
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共有者間の「合意書」や「覚書」を作成
することで、運営上のトラブルを防止する対応を取ることがあります。
６ 共有物分割請求と「不分割特約」の重要性
共有不動産について、見落とされがちな重要ポイントが、
共有物分割請求権の存在です（民法256条）。
相続により不動産を共有した場合でも、各共有者は原則として、
いつでも共有物分割請求をすることができる
とされています。
つまり、せっかく遺産分割協議書で共有と定めても、
後日、共有者の一人が分割請求を行えば、その前提が崩れる可能性があるのです。
７ 不分割の合意は「必須」と考えるべき
そこで重要になるのが、**共有物不分割の合意（不分割特約）**です。
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不分割の合意は5年以内の期間であれば有効
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合意期間満了後、更新することも可能
（民法256条）
実務上は、
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遺産分割協議書の中に明記する
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または別途「不分割合意書」を作成する
方法が一般的です。
当事務所では、収益不動産を共有とする場合、不分割特約を必ず設けることを原則としています。
８ まとめ
アパート等の収益不動産が遺産分割の対象となる場合、
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民法上の共有ルール
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管理・変更・保存行為の区別
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共有物分割請求のリスク
を正確に理解したうえで、遺産分割協議書を作成することが不可欠です。
「とりあえず共有にしておく」という判断は、
将来の紛争の種を残すことにもなりかねません。
専門家の関与のもと、法的に意味のある共有設計を行うことが重要です。
