原野商法と相続登記

相続で見つかる「北海道の土地」「那須の土地」

― 原野商法の不動産をどう扱うか ―

相続が開始し、故人名義の不動産を確認していくと、
自宅や収益物件とは別に、

北海道の土地
那須高原周辺の土地

といった、遠方の不動産が見つかることがあります。

これまでも年に数件は見かけていましたが、
今年に入ってから、やや増えてきた印象があります。

相続人の反応は、ほぼ二択

相続人の方の反応は、大きく分けると次の二つです。

「えっ……北海道に土地を持っていたんですか？」

という“全く知らなかった”ケース。

あるいは、

「これ、価値ありますか？」
「売ったら、いくらになりますか？」

と、淡い期待を抱かれるケースです。

調べてみると、辺り一面「原野」

地番を手がかりに、

公図
測量図
登記情報
インターネット上の航空写真

などを確認すると、
多くの場合、辺り一面が原野です。

地図上には道路もなく、
実際には現地に近づくことすら困難な場所も少なくありません。

そして、ほとんどすべてのケースで、

固定資産税評価額は「非課税」または極めて低額
登録免許税も、評価額がないため1筆1,000円

という状態です。

「登記しないで、放っておきます」という選択

相続人の中には、

「どうせ価値がないなら、登記しないで放置します」

とおっしゃる方もいます。

しかし、他の不動産と一緒に相続登記を進める中で、
事務所としては次のようにお伝えしています。

「権利関係が将来さらに複雑になりますので、
できれば今のうちに登記しておかれた方が無難です」

特に、**相続登記が義務化された現在（令和6年4月施行）**では、
「価値がないから放置」という判断は、
将来的なリスクを先送りすることにもなりかねません。

最大の問題は「誰が相続するのか」

実務上、最大の問題はここです。

「……で、誰がこの土地を引き取るんですか？」

不動産は本来、大切な財産です。
しかし、原野商法で購入された土地だけは、誰も欲しがらない
――これが現実です。

多くの場合、

長男が実家を相続する
他の不動産も取得する

という流れの中で、

「では、この土地も一緒に……（抱き合わせで）」

という形で話がまとまります。

「売れますか？」と聞かれたら

結論から言えば、

「売れません」

です。

「外国籍の方ならどうですか？」
と冗談交じりに聞かれることもありますが、

日本では原則として外国人も不動産を取得できます。
しかしそれでも、

「できれば日本国籍の方に買ってほしいですね」

と、人情としてお答えしています。

もっとも、
実際に買い手が現れることは、ほぼありません。

結果として、その土地は
子へ、孫へと、相続によって受け継がれていくことになります。

測量図がある＝安心、ではない

改めて強調しておきたいのは、ここです。

測量図があり、区画が整理されているから安心
――ではありません。

多くの原野商法土地は、

原野の中に
「測量された一区画」が存在する

だけです。

航空写真で見ると、
見渡す限り緑一色というケースがほとんどです。

現地を見ないまま、
測量図とパンフレットだけで土地を購入していた時代があった――
そのことを、相続の現場で改めて実感させられます。

士業として伝えたいこと

原野商法の土地は、

価値がない
使い道がない
売れない

という三重苦を抱えがちですが、
**法的には「れっきとした不動産」**です。

相続が発生した以上、

誰が相続するのか
登記をどうするのか
将来どう整理するのか

を、一度は正面から考える必要があります。

「価値がないから後回し」
が、将来の相続人にとって
最も厄介な負担になることも少なくありません。